В этой статье я расскажу, когда я считаю наиболее безопасной покупку квартиры на первичном рынке. Любая сделка с недвижимостью является рискованной, а на первичном рынке особенно. Занимаясь защитой прав дольщиков в судебных процессах с 2006 года, я накопила целую коллекцию проблем, которые возникают у дольщиков.
В каких случаях я не отговариваю клиентов от участия в долевом строительстве? В таких, в каких рискнула бы купить квартиру в долевке сама:
1. Стадия готовности объекта более 70%.
Самой большой проблемой в долевом строительстве являются «недострои». Можно заключить самый грамотный договор, но он не поможет, если строительство дома будет заморожено на стадии вбивания свай или постройке 5 этажа 12-ти этажного дома.
2. Договор долевого участия по 214-ФЗ.
Строительство происходит в рамках 214-ФЗ «О строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — заключается договор долевого участия, который регистрируется в Росреестре (ГБР). Никаких предварительных договоров купли-продажи (ПДКП). Это договоры совершенно другой правовой природы. Все недостатки ПДКП можно узнать у меня на консультации.
3. Договор с застройщиком.
Договор следует заключать только с застройщиком (юридическим лицом, на которое выдано разрешение на строительство). Раньше были очень распространены строительные схемы, в которых застройщик метрами рассчитывался с подрядчиками и поставщиками, а те, в свою очередь, реализовывали еще не построенные квартиры гражданам. Любые цепочки договоров значительно увеличивают возможность наступления реальных проблем.
4. Личный выезд на объект показал, что ведутся активные работы.
На объекте должно быть видимое количество рабочих и техники. Примеры неактивных работ можно посмотреть на любом объекте компании «ЛЭК» во всех ее ипостасях.
5. Договор, который предлагается к подписанию прочитал юрист и я понял(а) все, что в нем написано…в том числе между строк.
Часто в условиях договоров между строк спрятаны важные условия, которые не видны неопытному взгляду. Например это могут быть дополнительные платежи, которые придется заплатить, чтобы получить квартиру по акту приема-передачи.
6. Я с юристом ознакомился(ась) с документацией, касающейся строительства.
Или без юриста, но ознакомился дотошно, разобрался, кто имеет права на земельный участок, не истекло ли разрешение на строительство и прочее.
7. Я реально могу исполнить свои обязанности по оплате, не допуская просрочек.
Без этого условия и ввязываться не стоит.
Конечно, в каждом конкретном случае много своих нюансов и изучать их надо индивидуально. Часто люди становятся заложниками ситуации и вынуждены рисковать. Можно все проверить и перепроверить, но ситуация измениться и возникнут проблемы. А можно ввязаться в самую безумную строительную схему и получить квартиру. В любом случае, если вы решили стать дольщиком, я желаю вам удачи! Она вам пригодится. А консультация у специалиста до подписания договора в данном случае является разумной необходимостью.