Как самому выбрать квартиру на вторичном рынке и какие вопросы задавать потенциальным продавцам.
Обратиться в агентство недвижимости при покупке квартиры или сэкономить немалые деньги, взяв процесс подбора в свои руки, каждый решает сам. И хотя в нашей стране процесс покупки квартиры сложен и в некоторой степени опасен, это все же не межгалактический полет и с ним можно справится самостоятельно, во всяком случае в части подбора и просмотра квартир. А после того, как вы определились с объектом, по своему выбору вы можете обратиться к специалисту. Речь пойдет о покупке квартир на вторичном рынке.
Где искать квартиры?
Сейчас при помощи интернета вполне реально самому без посторонней помощи подобрать себе подходящую квартиру. Я рекомендую следующие интернет — ресурсы:
- Бюллетень недвижимости (БН). Есть также одноименное печатное издание, которое продается в газетных киосках.
- EMLS (Единая Мультилистинговая система в СПб)
- AVITO
Лично я предпочитаю БН, но это дело вкуса и привычек.Также существуют и другие печатные издания, например, БКН.
Итак, найдены варианты квартир или комнат, есть координаты для связи с контактными лицами. Как договориться о просмотре, вы знаете и без моих подсказок.
Еще в телефонном разговоре можно выяснить для себя много полезного. Возможно, необходимость просмотра вами некоторых объектов недвижимости сразу отпадет. Конечно для получения ответов на большинство моих вопросов вам все же придется отправиться на просмотр, но вы будете чувствовать себя гораздо увереннее, зная что спрашивать, и вас по достоинству оценят продавцы и их агенты.
О чем же спрашивать потенциальных продавцов ?
1. Кто собственник и сколько ему лет?
Надо понять, в чьей собственности находится объект недвижимости, сколько собственников.
Определенные сложности есть с несовершеннолетними собственниками (требуется согласие на сделку органов опеки и попечительства).
Могут быть «опасными» сделки с людьми очень пожилого возраста при определенных обстоятельствах.
Нерезиденты и иностранные граждане платят очень большой налог с продажи недвижимости и поэтому будут стараться серьезно занизить цену, указываемую в договоре.
2. Как давно квартира находится в собственности?
Принципиально важный момент. С одной стороны, длительное владение квартирой является хорошим признаком, свидетельствующим о законности владения.
С другой стороны, немаловажным условием является получение налогового вычета при продаже квартиры. Если квартира менее 3-х лет в собственности, при ее продаже собственник заплатит государству налог на доходы физических лиц от суммы продажи, превышающей 1 000 000 рублей. И этот самый собственник, в 95% случаев ставит условие о том, что в договоре будет прописана сумма до 1000000 рублей. А такие моменты надо узнавать и принимать или отвергать до того, как мы уже подписали какие-то бумаги и внесли задатки(залоги).
3. Каким образом была приобретена квартира?
Речь идет о том, чтобы выяснить, как квартира оказалась в собственности конкретного лица. Например, приобретена по договору купли-продажи, получена в дар, в результате участия в долевом строительстве, по наследству и так далее. Это знание, а так же сопоставление с другими известными нам обстоятельствами позволит оценить степень нашего риска при покупки конкретной квартиры.
4. Семейное положение собственника.
В ряде случаев, это имеет важное значение. А именно, находился ли собственник в браке на момент приобретения квартиры, если приобретена она была по возмездной сделке (купля-продажа, долевое участие, мена). В таком случае, потребуется согласие на продажу от второго супруга, так как речь идет о совместной собственности супругов.
5. Кто зарегистрирован в квартире, кем эти лица приходятся собственнику?
Суть вопроса в том, что мы собираемся купить квартиру, не обремененную чьими-либо правами. Особенно учитывая, что бывают ситуации, когда некоторые лица сохраняют пожизненное право пользования квартирой. В зависимости от конкретной ситуации, можно подобрать различные способы решения.
6. Нет ли на квартире каких-либо обременений ?
Например, ипотеки или судебного решения, которые не позволят произойти переходу права собственности на объект на вас.
7. Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки?
То есть расхождения квартиры в реальности и данных инвентаризационного учета по техническому (кадастровому) паспорту. И если есть, то какие именно, легко ли восстановить первоначальное положение, не затронуты ли несущие конструкции и не нарушены ли границы квартиры.
8. Каковы условия продажи?
Надо выяснить, что за процедура вас ждет в случае выбора именно этого объекта. Хороший вариант — прямая продажа. А цепочка из 5 сделок не такой хороший вариант, но в определенных ситуациях приходится соглашаться и на него.
9. Готовы вы ли документы для сделки ?
Важный момент в большинстве случаев, который определяет период, в который возможно проведение сделки. Также следует уточнять, когда вы сможете с ними ознакомиться.
Принципиально важным при подборе комнаты является выяснение, соблюдено ли преимущественное право покупки, и если да, то каким образом.
10. В каком размере хочет продавец задаток(залог) и каковы условия его возврата, если сделка не состоится.
Как вы понимаете, такие моменты надо оговаривать заранее, чтобы потом не было мучительно больно за потерянное время и деньги.
Надеюсь, предложенные мной вопросы и ответы на них ваших потенциальных продавцов, помогут вам определиться с квартирой (комнатой), которую вы хотите приобрести и снизить ваши риски, которые в нашей стране всегда есть. » Кто предупрежден, тот вооружен», — справедливо гласит народная мудрость.
Моими клиентами по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью часто становятся люди, которые готовы сами, не прибегая к услугам агентств недвижимости, найти и посмотреть возможные варианты квартир или комнат, и потом обращаются к юристу. Юрист помогает с процедурой внесения задатка (агенты часто называют его залогом) и процессом сделки, а также оценивают риски при покупке конкретного объекта недвижимости. Уточню, что я оказываю такие услуги в Санкт-Петербурге. Но информация, которую я даю, может быть полезна всем покупателям без исключения.
Зачем нужен юрист на сделку можно почитать здесь: Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Обязательное нотариальное удостоверение сделки с 2016 года