Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

6
Преимущетсвенное право покупкиПри покупке или продаже (а также мене) не целого объекта недвижимости, а его доли (например, комната в коммунальной квартире), есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они с преимущественным правом покупки. С тем что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы и разберемся.

Согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты…»

Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст.250 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей, «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.»

Соблюдение преимущественного права покупки

 Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Надлежащим соблюдением преимущественного права покупки является:

1. Нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки.

2. Соблюдение преимущественного пава покупки путем направления через нотариуса предложения другим сособственникам приобрести вашу долю за определенную цену на определенных условиях. Через 30 дней после вручения, в случае отсутствия реакции других сособственников, нотариус выдает вам документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки.

Нередко вижу в интернете информацию о направлении телеграмм самостоятельно без помощи нотариуса. Делать так не рекомендую.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки:

1. Нотариус не удостоверит сделку, если вы хотите заключить договор в нотариальной форме.

2. Россреестр не зарегистрирует переход права собственности.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Особенности преимущественного права покупки

  • Преимущественное право покупки не соблюдается с нанимателями (лицами, проживающими в не приватизированных квартирах). Только с сособственниками.
  • Продать комнату после соблюдения преимущественного права покупки можно постороннему лицу за цену, не ниже той, за которую предлагалось купить сособственникам. За цену выше — можно.
  • Правила  преимущественном праве покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены.
  • Соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или тем более завещании имущества.
  • Уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается.
  • Если сособствеников несколько, то продать можно одному из них, не предлагая другим купить вашу долю.

Сложности с соблюдением преимущественного права покупки

1. Сособственник умер. В некоторых случая предоставляют свидетельство о смерти и Росреестр проводит регистрацию перехода права собстенности. Однако я не считаю, что этого достаточно. Дело в том, что имущество считается принадлежащим наследникам, принявшим наследство,  с момента смерти наследодателя, независимо от времени принятия наследства или его оформления. По сути — тупик, по хорошему надо ждать больше 6 месяцев.

2. Сособственник получил предложение о покупке, выразил свое согласие, но не имеет намерения или средств покупать вашу долю. Тут дело вполне может закончиться судом.

3. Многочисленные сособственники. Такое бывает в бывших общежитиях, переданных городу, когда квартирой считается целый этаж или отсек на этаже и может быть до 20 сособственников, с которыми надо соблюдать преимущественное право покупки.

4. Неизвестность места нахождения сособственника.

Есть и другие сложности более юридического плана, например совместно нажитое имущество, в котором супруг, на которого имущество не оформлено, наряду с супругом, на которого оформлено имущество (титульным владельцем) также считается сособственником по закону. Есть также ряд других моментов, на которых мы не будем останавливаться подробно.

Способы «обхода» преимущественного права покупки, встречающиеся в практике

1. Оформление сделки купли-продажи договором дарения.

Как правило влияет на цену в сторону удешевления объекта, но не значительно. Хороший повод для торга. Много комнат в коммуналках продаются именно таким образом. Покупатель в большинстве вынужден будет заплатить налог на дарение. Покупатель несет риск признания сделки недействительной, так как в случае признания сделки недейтствительной, стороны возвращаются в первоначальное положение, а дарение — сделка безвозмездная. Расписки на передачу денег оформляются, но их предъявление не выгодно ни продавцу ни покупателю, так как по сути сделка притворная. Сособственники, которые считают свое право нарушенным, могут подать иск в суд, доказывая, что сделка притворная и требуя перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

2. Дарение 1 метра, чтобы покупатель стал сособственником, и потом продажа ему оставшейся части доли по договору купли-продажи.

По сути требуется двойная регистрация, длительная по времени, а деньги тем временем должны в обеспечение исполнения сторонами своих обязательств лежать в ячейке.

Часто  я сталкивалась в практике с тем, что «добросовестные» сособственники  требуют материальную компенсацию за время, потраченное на оформление отказа от преимущественного права покупки. Не говоря уже о стоимости самого нотариального удостоверения отказа.

Нет смысла рассуждать о несовершенстве законодательства в данном вопросе. Но о преимущественном праве покупке не надо забывать и соблюдать его надо правильно во избежание проблем с регистрацией.  Удачных сделок!

Со времени написания статьи произошли изменения в законодательстве. С 2016 года при покупке долей квартиры постороннему лицу обязательна нотариальная форма сделки.

Также вам могут быть полезны мои статьи:

Документы, необходимые для продажи (дарения, мены) квартиры

Обязательна нотариальная форма договора

VN:F [1.9.7_1111]
Рейтинг: +7 (голосов: 7)

Комментарии: 6

  1. Ольга:

    Спасибо огроомное, Виктория! За поддержку и понимание, удачи в нелегком вашем труде…

  2. Ольга:

    Добрый день, Виктория! Я так и сделала, после того как получила письмо о продаже, пришла к нотариусу и написала заявление, согласие на покупку, все во время в месячный срок. Продавец уходил от конкретного ответа о сделке, я не приобрела эту комнату. Нотариус выдал ему разрешение на продажу через месяц после моего согласия, т.к я не осуществила первоочередное право покупки. В суде они хотят доказать что у меня на тот момент не было денег, проверяют мои счета, деньги у меня были, но не на счете, а наличными, в стране кризис. Деньги мне дал старший сын, мы все эти годы откладывали деньги на покупку комнат. Сосед не проживал я у него снимала эту комнату с надеждой на то что она будет моей. Пожалуйста напишите свое мнение….

    • Виктория Бугрова:

      Ольга, сочувствую вашей ситуации. Здесь многое зависит от доказывания. Раз сын давал, то могли с сыном договор займа заключить соответствующими датами. Хотя, возможно, что уже поздно с такой версией выходить. Вообще я надеюсь, что в суде ваши интересы представляет юрист. Потому что научить человека на юриста — это утопическая идея, я ее давно оставила.
      И у вас уже не просто ситуация, а судебный процесс, где все доказательства надо оценивать в совокупности, вплоть до ознакомления с протоколами допроса свидетелей, которых,я надеюсь, вы в суд вызывали для доказывания вашей позиции.
      Всего доброго!

  3. Ольга:

    Доброй ночи, Виктория! Прочитала вашу статью и хотела бы разъяснить, пунктик: что значит если соседи дали согласие на покупку комнаты в коммунальной квартире, но при этом не имеют денег, то дело может кончится судом? Судом с чьей стороны? Я дала согласие на покупку комнаты и у меня были деньги, но при этом собственник сделку не назначил, выждал месяц, взял разрешение у нотариуса на продажу и продал комнату третьим лицам, в суде объяснил тем, что я не приобрела комнату в течении месяца, а как я без него могла ее приобрести. Ужас суд длится уже 9 месяцев, очень переживаю чем может закончится, но жить в коммуналке смерти подобно.ситуация двоякая, каждый пособственному прав, но я понимаю, что эти люди приобрели комнату чтобы выжать меня из квартиры, живу одна с сыном, помогите пожалуйста советом!!! Нигде не нашла типичной ситуации. СПСИБО!!!

    • Бугрова Виктория:

      Здравствуйте, Ольга!
      Вам нужно было явиться к нотариусу и оформить у него нотариальное заявление в адрес продавца о вашем согласии на покупку.
      Сейчас давать советы проблематично, так как необходимо знакомиться с подробностями именно вашей ситуации и материалами дела, что в интернет формате не возможно.
      Удачи в суде!

Добавить комментарий

ВНИМАНИЕ! Комментарии только для обсуждения статьи. Если вы хотите задать мне вопрос, нажмите сюда, я постараюсь ответить в ближайшее время.

Все права защищены. © 2018 Личный блог Бугровой Виктории
Полное или частичное копирование разрешено только с указанием активной ссылки на мой блог. Нарушение авторских прав будет преследоваться по закону.
Карта сайта | Обратная связь